Życiowe i zawodowe doświadczenie mocno uodporniło mnie na wszelkie urzędowe doniesienia i poglądy formułowane przez naszych lokalnych polityków. Z tajemniczym półuśmiechem na twarzy jestem już w stanie wytrzymać naprawdę wiele niedorzecznych poglądów. Tym jednak razem przekroczono mój próg bólu.
Sesja Rady Miasta odnosząca się do bonifikaty z tytułu jednorazowej opłaty za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntów mieszkalnych w prawo własności była mistrzowskim popisem niekompetencji i hipokryzji miłościwie nam panujących samorządowców. Złamałem więc swoje prywatne przyrzeczenie niemieszania się w samorządowe kombinacje i w interesie moich znajomych oraz niemniej licznej rzeszy mieszkańców moich rodzinnych Gliwic, postanowiłem zdekonstruować świeżo zasłyszane farmazony.
Otóż drodzy gliwiczanie, nasz prezydent i część radnych okazują się mieć na temat zasadności bonifikat z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, całkowicie odrębne zdanie niż wielu całkiem zdrowo myślących i nieźle wykształconych prezydentów i radnych innych miast.
Podczas gdy prezydent Frankiewicz i sprzyjający mu radni uważają, że gliwiczanom bonifikata się nie należy, to w innych miastach bonifikata stała się zasadą.
Sprawa w poszczególnych miastach przedstawia się następująco: 60% bonifikatę rady miejskie udzieliły mieszkańcom Katowic, Sosnowca, Pyskowic, Chorzowa i Zabrza, 75% udzielono mieszkańcom Tychów, 90% mieszańcom Rudy Śląskiej i bratniego Wrocławia, 95% nadmorskiego Gdańska oraz 98% bonifikaty udzielono mieszkańcom stołecznej Warszawy.
Natomiast prezydent Gliwic swoim głosem, głosem swego zastępcy Adama Neumana oraz koalicyjnych radnych, w efekcie głębokiej wielomiesięcznej analizy ustawy sejmowej, uznał, że ustawa jest do bani, a udzielenie mieszkańcom Gliwic bonifikaty za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności na gruntach gminy Gliwice byłoby przejawem jawnego pogwałcenia zasad sprawiedliwości. Ten tok rozumowania sprawił, że bonifikata w Gliwicach wynosi dzisiaj okrągłe 0%.
Wśród argumentów przedstawianych na sesji Rady Miasta na plan pierwszy wysuwała się rzekoma troska prezydenta i wtórujących mu radnych o dobro mieszkańców i dbałość o jednolite ich traktowanie.
Z nieco pokrętnych wyjaśnień wynikać miało, że dla dobra wszystkich mieszkańców miasta od każdego wieczystego użytkownika pobranych zostanie pełne 100% należnej opłaty.
W przeciwnym razie zachwiana zostałaby wypracowana z mozołem przez gliwicki samorząd ufność w prawo i sprawiedliwość.
Obserwując od lat w Gliwicach historię zarządzania majątkiem publicznym stwierdzam, że namiętność prezydenta Frankiewicza do równego traktowania mieszkańców wydaje się być pewną nowością.
Podczas gdy przez całe lata lokatorom mieszkań komunalnych udzielana była sroga bonifikata na wykup mieszkań, pozostali gliwiczanie mieszkający w swoich prywatnych domach i mieszkaniach nie mogli liczyć na żadne ulgi ze strony miasta. Gdyby sobie nie kupowali i nie budowali byliby do przodu.
Nie wspomnę już dogłębniej o zawoalowanych ulgach stosowanych przez miasto przy nabywaniu lokali użytkowych przez ich najemców. Przypomnę jedynie, że tego samego prezydenta i wielu tych samych radnych nierówność traktowania podmiotów wówczas zupełnie nie raziła. A z tego co pamiętam w ówczesna niesprawiedliwość przy zbywaniu lokali nie wywołała żadnych rozruchów i niepokojów społecznych w Gliwicach.
Natomiast jeśli chodzi o wieczyste użytkowanie, to przypomnę, że aktualizacja opłaty odbywała się z przemilczanym pomijaniem zasad sprawiedliwości. Do czasu wejścia w życie ustawy likwidującej użytkowanie wieczyste, aktualizacja opłat dokonywana była w mieście w różnym tempie w odniesieniu do różnych nieruchomości. Aby to uprzytomnić polecam prezydentowi i wsłuchanym w jego głos radnym zamówić sobie w urzędzie proste zestawienie zawierające dla wszystkich miejskich nieruchomości stanowiących przedmiot użytkowania wieczystego, daty ostatniej aktualizacji opłaty rocznej, jednostkowe wartości rynkowe nieruchomości stanowiące podstawę aktualizacji oraz przekazać te cenne informacje do szerokiej publicznej wiadomości. Wszystko to powinno dobitnie uprzytomnić mieszkańcom i radnym faktyczną skłonność prezydenta do pojęcia sprawiedliwości.
Aby usprawiedliwić nieco swą gwałtowną reakcję na zorganizowany naszym kosztem festiwal obłudy z udziałem radnych i prezydentów pozwolę sobie w największym skrócie przybliżyć gliwiczanom zagadnienie użytkowania wieczystego gruntów.
Otóż najprostszą, a jednocześnie najczystszą formą władania nieruchomościami jest oczywiście własność. Właściciel nieruchomości zobowiązany jest wnosić podatek od nieruchomości. Podatek taki jest uzależniony od powierzchni i funkcji gruntu oraz powierzchni użytkowej i funkcji zabudowy. Do określenia wysokości podatku od nieruchomości wystarczy umiejętność mnożenia oraz znajomość stawki takiego podatku oraz funkcji i powierzchni gruntu oraz powierzchni użytkowej zabudowy.
Prostota obliczania podatku zwykle nie budzi wątpliwości a dzięki temu nie wywołuje konfliktów. Sytuacja się natomiast nieco komplikuje w przypadku prawa użytkowania wieczystego gruntu. Zgodnie z prawem, właścicielem gruntu oddawanego w wieczyste użytkowanie może być wyłącznie podmiot publiczny – skarb państwa lub samorząd. W świetle przepisów posiadacz prawa wieczystego użytkowania gruntu prócz podatku od nieruchomości zobowiązany jest płacić właścicielowi roczną opłatę z tytułu wieczystego użytkowania gruntu. W przypadku gruntów użytkowanych na cele mieszkaniowe, opłata taka wynosi 1% od wartości rynkowej gruntu.
Obowiązek określania rynkowej wartości gruntu spoczywa rzecz jasna na właścicielu nieruchomości i leży w jego interesie. W końcu to jego wpływy. Proste zasady określania wysokości opłaty rocznej poprzez przemnożenie wartości rynkowej nieruchomości przez banalny 1% okazały się w praktyce dla organów publicznych barierą nie do pokonania. Po dziś dzień użytkownicy wieczyści nie mają dostępu do sprawiedliwego i transparentnego sposobu określania wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby określania wysokości opłaty rocznej. Wciąż nie wiadomo komu, kiedy i gdzie zostanie zaktualizowana opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania. Wszystko odbywa się według absolutnego widzimisię urzędników wykonujących rozkazy swoich szefów. Aktualizacja może być dokonana, albo też może nie być dokonana.
Choć mamy tu do czynienia z publicznymi nieruchomościami i świetle prawa wszystko co wiąże się z takimi nieruchomościami może być absolutnie jawne i publicznie dostępne, to takim nie było i nie jest. Próżno szukać na miejskiej witrynie wycen sporządzonych dla tego celu. Wciąż nie ma i nie było publicznie dostępnych wykazów nieruchomości z ich wartościami rynkowymi i prognozowanym terminarzem aktualizacji opłaty. Użytkownicy wieczyści zmuszani są więc do cierpliwego czekania na swój sądny dzień. Nie znają jednak dnia ani godziny.
Warto zauważyć, że panujący bałagan nie jest i nie był powodowany barierami natury prawnej i organizacyjnej.
Bałagan utrzymywany jest w samorządach świadomie, ponieważ ułatwia manipulowanie wartościami rynkowymi przy takich intratnych okolicznościach jak sprzedaż i kupno, odszkodowania i wielu, wielu innych.
Warto mieć na względzie, że przed słynną ustawą sejmową likwidującą prawo wieczystego użytkowania gruntów mieszkalnych, istniejący stan rzeczy zupełnie w niczym nie przeszkadzał dziś lamentującym samorządowcom. Nie deptał ich poczucia sprawiedliwości. Nie monitowali oni o dokonanie raptownych zmian w prawie zapewniających sprawiedliwość, ład i porządek. Pławili się w ówczesnym stanie z zadowoleniem.
Jeśli już ten stan kogoś mierził, to rozjuszanych wieczystych użytkowników. Ci, którym opłaty raptownie podniesiono o kilkaset procent wiedzą o czym piszę. Z różnorodnych względów panujący bałagan był stanem utrzymywanym świadomie i celowo. Do swoistej atrakcyjności nieruchomości publicznych chyba nikogo specjalnie nie trzeba przekonywać zważywszy na coraz częstsze doniesienia medialne dobitnie uprzytamniające, że publiczne nieruchomości to intratny i łakomy kąsek.
Wracając do tematu: w efekcie trwającego stanu rzeczy, proces aktualizacji opłat osiągnął tak rozległy poziom bałaganu, że przez Polskę przetoczyło się całe morze konfliktów i procesów sądowych, których źródłem była aktualizacja opłat z tytułu wieczystego użytkowania.
Samorządowe kolegia odwoławcze rozstrzygające spory w pierwszej instancji pękały w szwach od masowo wnoszonych spraw. W sprawozdaniach tych organów wprowadzono z tego względu odrębną statystykę dla samej aktualizacji.
Ze strony samorządów toczone spory finansowane były ze środków publicznych natomiast użytkownicy wieczyści zmuszeni byli ponosić koszty z własnych kieszeni. Można więc stwierdzić, że podmioty prywatne toczyły spory z przeciwnikiem finansowanym po części z ich pieniędzy. Każdy taki spór wpływał na stopniowe obniżanie poziomu społecznego zaufania do organów samorządowych. Wzmagał się podział na „my” i „oni”.
W tych przykrych okolicznościach nielubiany przez prezydenta Gliwic lecz jakże skuteczny Sejm postanowił zaradzić piętrzącym się problemom, a przy okazji też sprytnie ugrać głosy wyborców. Jednym cięciem zlikwidował użytkowanie wieczyste przekształcając je z mocy ustawy w prawo własności. Sprytny zabieg polegał na tym, że grunty mieszkaniowe oddane w wieczyste użytkowanie stanowią w Polsce w przeważającej części majątek samorządowy. Sejm uchwalając ustawę rozwiązał jątrzący się problem przy pomocy samorządowego majątku. No i w tej sytuacji obraził się na świat nasz wrażliwy prezydent, przekonując do swoich ansów oddanych mu radnych koalicyjnych.
W całej tej politycznej hucpie ukarani zostali Bogu ducha winni gliwiczanie. I wobec zaistniałego stanu rzeczy, na złość babci w Gliwicach żadna bonifikata nie zostanie nikomu udzielona.
Oczywiście do tej powodowanej złością i zawiścią decyzji starano się następnie dorobić na szybko jakieś argumenty. Cały sęk w tym, że nie trzymają się one kupy. Na razie wiadomo tyle tylko, że gliwiczanie dostaną po kieszeni od obrażonego na świat prezydenta.
Podsumowując już, należy szczerze stwierdzić, że projekt uchwały w sprawie wyrażenia zgody na udzielanie bonifikaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności nieruchomości został przygotowany przez gliwickich radnych faktycznie bez należytej staranności.
O ile to formalnie możliwe, radni optujący nadal za wprowadzeniem w Gliwicach bonifikaty winni na kolejnej sesji wnieść następny, już bardziej wycyzelowany projekt uchwały. Jeśli i to się im nie powiedzie, to może winni wnosić następne projekty, aż do skutku.
Być może w końcu prezydent i nieprzekonani radni za którymś razem zrozumieją, że bonifikata leży w interesie gliwiczan, a jej udzielenie nie zbezcześci lokalnego poczucia sprawiedliwości.
Wojtek Nurek
rzeczoznawca majątkowy
