Wywłaszczenia nieruchomości mają miejsce podczas realizacji projektów celu publicznego, które wymagają pozyskania nowych gruntów. Dzisiejszy artykuł koncentruje się na skutecznym dochodzeniu praw w obliczu zagrożenia taką sytuacją.
Kiedy można wywłaszczyć nieruchomość?
Wywłaszczenie nieruchomości jest w Polsce dopuszczalne tylko dla potrzeb publicznych, z obowiązkiem wypłaty słusznego odszkodowania. Prawo określa, że cele publiczne mogą obejmować projekty o znaczeniu lokalnym, ogólnokrajowym czy metropolitalnym, takie jak np. budowa dróg, obiekty ochrony środowiska, ochrona zabytków czy inwestycje w dziedzinie ochrony zdrowia i edukacji.
Etapy procesu wywłaszczeniowego
Proces pozyskiwania terenów w ramach regulacji zawartych w Ustawie o gospodarce nieruchomościami przebiega w kilku krokach i jest długotrwały. Rozpoczyna się rokowaniami dotyczącymi kupna mienia. W przypadku braku porozumienia zostaje uruchomiona procedura wywłaszczeniowa. Rzeczoznawca majątkowy wycenia nieruchomość, a właściwy organ przeprowadza rozprawę administracyjną oraz wydaje decyzję o wywłaszczeniu. Procedura kończy się na formalnym przekazaniu nieruchomości.
Prawo wprowadza ułatwienia proceduralne dla projektów realizowanych zgodnie z tzw. specustawami, mającymi na celu przyspieszenie procesu pozyskiwania gruntów. Te typy wywłaszczeń charakteryzują się wydaniem decyzji lokalizacyjnej, która często posiada rygor natychmiastowej wykonalności. W efekcie trzeba liczyć się z możliwością bezzwłocznego zajęcia mienia. Dopiero po pewnym czasie od wydania decyzji (termin określa dana ustawa) organ ustala wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.
Działania przed wydaniem decyzji o wywłaszczeniu
Strony przed otrzymaniem decyzji o wywłaszczeniu mają szereg możliwości działania. Zaleca się przede wszystkim aktywne uczestnictwo w konsultacjach społecznych i monitorowanie procesów decyzyjnych, co może m.in. dać szansę wpływu na ostateczną lokalizację projektu.
Prawo do odwołania od decyzji o wywłaszczeniu
Po otrzymaniu decyzji o wywłaszczeniu, strony mają 14 dni na złożenie odwołania, które kieruje się do organu wyższej instancji za pośrednictwem organu wydającego decyzję. Pismo – aby zostało rozpatrzone pozytywnie – wymaga wskazania (udowodnienia) faktycznego naruszenia przepisów przez organ wydający decyzję. Jednakże z uwagi na to, że projekty celu publicznego są zazwyczaj dobrze przygotowane, tj. ich realizację poprzedzają liczne analizy i konsultacje, skuteczne zakwestionowanie wywłaszczenia zdarza się bardzo rzadko.
Zastrzeżenia co do wysokości odszkodowania
Wywłaszczeni mogą odwołać się od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (ma to sens, jeżeli jest ono zaniżone), przedstawiając argumenty i dowody mogące wpłynąć na jego zwiększenie. Odwołanie kieruje się w terminie 14 dni od otrzymaniu decyzji do organu wyższego szczebla za pośrednictwem organu, który ustalił kwotę należności.
W przypadku niesatysfakcjonującego rozpatrzenia sprawy, istnieje opcja zaskarżenia decyzji do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w ostateczności – skarżenia kasacyjnego do Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Aktywna obrona
Efektywna obrona własnych interesów może wymagać nie tylko skorzystania z dostępnych środków prawnych, ale również zaangażowania społecznego i wsparcia specjalistów. Szczególnie cenne bywają konsultacje z prawnikiem (ekspertem od wywłaszczeń – https://www.wywlaszczenie.pl/), a także skorzystanie z usług rzeczoznawcy majątkowego. Znaczenie mają też rokowania z inwestorem, ponieważ w wielu sytuacjach mogą przynieść obopólne korzyści.
Podsumowanie
Podsumowując, choć wywłaszczenie bywa zwykle nieuniknione, istnieje wiele sposobów na obronę swoich interesów. Warto być aktywnym i świadomym na każdym etapie procesu, korzystać z profesjonalnego wsparcia oraz dążyć do dialogu z inwestorem.
Na koniec warto zaznaczyć, że istnieje możliwość ubiegania się o zwrot wywłaszczonej nieruchomości. Może to mieć miejsce, jeśli nie została ona wykorzystana zgodnie z celami wywłaszczenia, jeżeli cel ten nie został zrealizowany w terminie 10 lat lub przez 7-letni okres nie podjęto żadnych prac, aby dany projekt sfinalizować. Jednocześnie wiąże się to z koniecznością zwrotu zwaloryzowanego odszkodowania.
materiał partnera
